2026년 기초연금 제도가 크게 변경되면서 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만 2천원으로 선정기준액이 대폭 상향되었습니다. 이는 전년 대비 약 8.3% 인상된 수치로, 특히 주택을 보유한 어르신들에게 희소식입니다. 지역별 주택 가격 공제액이 적용되어 대도시 1억 3,500만원, 중소도시 8,500만원, 농어촌 7,250만원까지 기본재산에서 제외되므로, 작년에 탈락하셨던 분들도 올해는 수급 자격을 얻을 수 있습니다.
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목차
- 2026 기초연금 주택 가격 공제액 지역별 상세 한도
- 기초연금 수급자격을 결정하는 소득인정액 산정 공식
- 2026년 변경된 기초연금 선정기준액 및 재산 기준
2026 기초연금 주택 가격 공제액 지역별 상세 한도
기초연금 수급 자격을 판단할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 주택을 포함한 재산 평가입니다. 보건복지부는 거주 지역에 따라 주거 유지에 필요한 최소한의 재산을 공제해주는데, 이를 기본재산액 공제라고 합니다. 2026년에도 이 제도가 그대로 유지되어, 주택 가격이 다소 상승했더라도 공제액 덕분에 수급 자격을 유지할 수 있습니다.
특히 주택 소유자에게 유리한 점은 공시가격을 기준으로 재산을 평가한다는 것입니다. 실거래가가 아닌 공시가격으로 계산하기 때문에 실제 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많습니다. 게다가 지역별 기본재산액 공제를 받으면 주택 가격의 상당 부분이 소득인정액 계산에서 제외됩니다.
대도시, 중소도시, 농어촌 지역별 기본재산 공제액
주택 가격 공제액은 거주 지역에 따라 크게 차이가 납니다. 대도시는 물가와 집값이 높기 때문에 1억 3,500만원까지 공제되며, 중소도시는 8,500만원, 농어촌은 7,250만원까지 공제됩니다. 대도시에는 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 등 특별시와 광역시가 포함됩니다.
중소도시는 세종시와 각 도의 시 지역을 의미하며, 농어촌은 각 도의 군 지역이 해당됩니다. 예를 들어 경기도 수원시에 거주한다면 중소도시로 분류되어 8,500만원까지 공제를 받을 수 있습니다. 하지만 같은 경기도라도 가평군에 거주한다면 농어촌으로 분류되어 7,250만원만 공제됩니다.
주택 소유자라면 이 공제액을 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 예를 들어 서울에 공시가격 2억원짜리 주택을 소유하고 있다면, 기본재산액 1억 3,500만원을 공제한 후 6,500만원만 재산으로 계산됩니다. 이 금액에 연 4%의 소득환산율을 적용하고 12개월로 나누면 월 소득환산액은 약 21만 6천원에 불과합니다.
거주 지역에 따른 재산 가액 차감 방식
재산 가액을 차감하는 방식은 단순합니다. 먼저 주택의 공시가격을 확인한 후, 거주 지역에 해당하는 기본재산액을 빼면 됩니다. 다만 주택만 있는 것이 아니라 토지나 건물 등 다른 일반재산도 있다면 이를 모두 합산한 후 기본재산액을 공제합니다.
예를 들어 부산에 거주하면서 주택 공시가격 1억원, 토지 공시가격 5천만원을 보유하고 있다면 총 일반재산은 1억 5천만원입니다. 부산은 대도시이므로 기본재산액 1억 3,500만원을 공제하면 1,500만원만 재산으로 인정됩니다. 이 금액을 연 4% 환산율로 계산하면 월 5만원 정도만 소득인정액에 반영됩니다.
작년에 주택 때문에 탈락하셨다면 올해 재신청만으로 수급 가능합니다!
주택 외에도 금융재산은 2,000만원까지 공제되므로, 예금이나 적금이 있어도 2,000만원 이하라면 소득인정액 계산에 포함되지 않습니다. 부채가 있다면 이 역시 재산에서 차감되므로, 전세보증금을 돌려줘야 하는 상황이라면 그 금액만큼 재산이 줄어듭니다.
단, 고급 승용차나 골프 회원권 같은 사치품은 공제 없이 100% 재산으로 인정됩니다. 배기량 3,000cc 이상이면서 차량 가액이 4,000만원 이상인 자동차를 소유하고 있다면 기초연금 수급이 어려울 수 있습니다.
기초연금 수급자격을 결정하는 소득인정액 산정 공식
기초연금 수급 자격은 소득인정액이 선정기준액 이하인지로 결정됩니다. 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산한 금액입니다. 이 계산 방식을 정확히 이해하면 본인이 수급 대상인지 쉽게 판단할 수 있습니다.
많은 어르신들이 "월급이 없는데 왜 못 받느냐"고 궁금해하십니다. 소득인정액에는 근로소득뿐만 아니라 사업소득, 연금소득, 재산소득이 모두 포함되며, 주택과 토지 같은 재산도 소득으로 환산되어 계산되기 때문입니다.
주택 공시지가 반영 비율과 시가표준액 기준
주택 재산은 공시가격을 기준으로 평가됩니다. 공시가격은 국토교통부가 매년 공시하는 가격으로, 실거래가보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 2026년 기준으로 주택 공시가격의 현실화율은 약 70% 수준으로, 실제 시세가 3억원인 주택이라도 공시가격은 2억원 정도일 수 있습니다.
주택 외에 토지를 소유하고 있다면 토지도 공시지가를 기준으로 평가됩니다. 과거에는 토지 가격 적용률이라는 제도가 있어서 공시지가에 일정 비율을 곱했지만, 2026년부터는 이 제도가 폐지되어 공시지가 그대로 반영됩니다.
주택 공시가격 확인만으로 수급 가능 여부 즉시 판단할 수 있습니다!
아파트의 경우 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 공시가격을 쉽게 확인할 수 있습니다. 단독주택이나 다가구주택은 해당 지역 시군구청 세무과에 문의하면 공시가격을 알려줍니다. 공시가격에서 지역별 기본재산액을 빼고, 남은 금액에 연 4%를 곱한 후 12개월로 나누면 월 소득환산액이 계산됩니다.
금융재산 및 부채를 포함한 최종 소득인정액 산출
소득인정액을 정확히 계산하려면 금융재산과 부채도 함께 고려해야 합니다. 금융재산은 예금, 적금, 주식, 채권 등을 모두 포함하며, 2,000만원까지는 공제됩니다. 예를 들어 예금이 3,000만원 있다면 2,000만원을 공제한 1,000만원만 재산으로 계산됩니다.
부채는 재산에서 차감됩니다. 은행 대출금이나 전세보증금 등이 부채에 해당합니다. 예를 들어 주택 공시가격이 2억원이고 은행 대출이 5,000만원 있다면, 주택 재산 2억원에서 기본재산액 공제 후 남은 금액에서 다시 대출금 5,000만원을 빼게 됩니다.
최종 소득인정액 계산 공식은 다음과 같습니다. (근로소득 - 116만원) × 0.7 + 기타소득 + {(일반재산 - 기본재산액) + (금융재산 - 2,000만원) - 부채} × 0.04 ÷ 12 = 소득인정액입니다. 이 금액이 단독가구 247만원, 부부가구 395만 2천원 이하이면 기초연금을 받을 수 있습니다.
2026년 변경된 기초연금 선정기준액 및 재산 기준
2026년 기초연금의 가장 큰 변화는 선정기준액의 대폭 상향입니다. 단독가구는 전년 대비 19만원 인상된 247만원, 부부가구는 30만 4천원 인상된 395만 2천원으로 결정되었습니다. 이는 노인의 소득과 재산 수준이 전반적으로 상승한 것을 반영한 결과입니다.
보건복지부 발표에 따르면 2025년 대비 65세 이상 노인의 공적연금 소득이 7.9%, 사업소득이 5.5% 상승했으며, 주택 가격은 6.0%, 토지 가격은 2.6% 상승했습니다. 이런 상승세를 반영하여 선정기준액도 함께 올랐습니다.
선정기준액 19만원 인상으로 작년 탈락자 수만 명 수급 가능해졌습니다!
단독가구와 부부가구의 선정 기준 금액 차이
단독가구와 부부가구의 선정기준액에는 큰 차이가 있습니다. 단독가구는 247만원이지만 부부가구는 395만 2천원으로, 단순히 2배가 아닌 약 1.6배 수준입니다. 이는 부부가 함께 생활할 때 생활비가 절감되는 점을 고려한 것입니다.
부부 모두 기초연금을 받는 경우 각각 20%씩 감액됩니다. 2026년 기준연금액이 월 최대 약 34만원이라면, 부부는 각각 약 27만원씩 받게 됩니다. 단, 소득수준이 낮은 저소득 부부의 경우 감액 폭이 작거나 감액되지 않을 수 있습니다.
배우자가 있더라도 별거 중이거나 배우자가 시설에 입소해 있다면 단독가구로 인정받을 수 있습니다. 배우자가 장기요양시설에 입소해 있는 경우 단독가구 기준인 247만원을 적용받습니다.
주택 가격 상승 시 기초연금 탈락 방지를 위한 체크리스트
주택 가격이 올랐다고 해서 무조건 기초연금에서 탈락하는 것은 아닙니다. 공시가격은 실거래가보다 낮고, 지역별 기본재산액 공제를 받기 때문입니다. 주택 가격이 올라도 기초연금을 계속 받으려면 다음 사항을 체크해야 합니다.
첫째, 주택 공시가격을 정확히 확인해야 합니다. 실거래가가 아닌 공시가격이 기준이므로, 부동산공시가격알리미에서 정확한 금액을 조회합니다. 둘째, 거주 지역의 기본재산액 공제를 확인합니다. 대도시, 중소도시, 농어촌 중 어디에 해당하는지 정확히 파악해야 합니다.
주택 공시가격 조회 한 번으로 탈락 위험 사전 파악이 가능합니다!
셋째, 부채가 있다면 이를 증빙할 서류를 준비합니다. 은행 대출이나 전세보증금 등은 재산에서 차감되므로, 대출 잔액증명서나 전세계약서를 준비해두면 유리합니다. 넷째, 금융재산이 2,000만원을 넘는지 확인합니다. 예금과 적금을 합쳐 2,000만원 이하라면 소득인정액 계산에 포함되지 않습니다.
다섯째, 2026년 선정기준액 변경을 확인합니다. 작년에 탈락했더라도 올해 기준액이 19만원 올랐으므로 재신청하면 수급 자격을 얻을 수 있습니다. 마지막으로, 복지로 사이트의 기초연금 모의계산기를 활용합니다. 본인의 소득과 재산을 입력하면 수급 가능 여부를 사전에 확인할 수 있습니다.
주택 소유자라고 해서 기초연금을 포기할 필요는 없습니다. 지역별 공제액과 각종 감면 제도를 잘 활용하면 충분히 수급 자격을 얻을 수 있습니다. 특히 2026년에는 선정기준액이 크게 올랐으므로, 작년에 아쉽게 탈락하신 분들은 반드시 재신청해보시기 바랍니다.
2026년 기초연금 지역별 주택 가격 공제액 비교표
| 지역 구분 | 기본재산 공제액 | 해당 지역 |
|---|---|---|
| 대도시 | 1억 3,500만원 | 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 |
| 중소도시 | 8,500만원 | 세종시, 경기도 시 지역, 각 도의 시 지역 |
| 농어촌 | 7,250만원 | 각 도의 군 지역 |
위 표는 2026년 기초연금 재산 산정 시 적용되는 지역별 기본재산액 공제 기준입니다. 주택을 소유하고 계신 어르신들은 본인의 거주 지역에 해당하는 공제액을 확인하여 소득인정액을 계산하시기 바랍니다.
2026년 기초연금은 선정기준액 대폭 상향과 함께 주택 소유자에게도 충분한 공제 혜택을 제공합니다. 지역별로 최소 7,250만원에서 최대 1억 3,500만원까지 주택 가격이 공제되므로, 주택을 보유하고 있다는 이유만으로 기초연금을 포기할 필요가 없습니다. 특히 작년에 소득인정액 초과로 탈락하셨던 분들은 올해 기준액이 19만원 인상되었으므로 반드시 재신청하시기 바랍니다. 만 65세가 되는 1961년생 어르신은 생일 한 달 전부터 신청 가능하며, 주소지 행정복지센터나 복지로 사이트를 통해 편리하게 신청할 수 있습니다.
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